第11回_媒介契約3種とレインズの仕組み

みなさん、こんにちは！。

今回の講義では、宅建試験の超重要分野である「宅建業法」の中から、受験生の多くが混乱しやすい「35条書面（重要事項説明書）」と「37条書面（契約書面）」の違いについて徹底解説します。

この2つの書面は、本試験で毎年必ずと言っていいほど出題されますが、類似点と相違点が多いため、整理できていないと失点につながります。今回の記事で、表やポイントを使いながらすっきりと整理していきましょう！

1. 35条書面と37条書面の根本的な違い

まずは、それぞれの書面が「何のために」「いつ」「誰に対して」交付されるものなのか、全体像を掴みましょう。ここを理解しておくだけで、暗記の負担が激減します。

目的と役割の違い

• 35条書面（重要事項説明書）： 契約を「結ぶかどうか」を判断してもらうための判断材料。買い手（借り手）に対して事前に説明するものです。
• 37条書面（契約書面）： 契約が「成立したこと」を証明し、後々のトラブルを防ぐためのもの。契約当事者の双方に交付します。

比較表：交付のタイミング・相手方・宅建士の関与

目的
交付の時期
交付の相手
宅建士の記名
宅建士の説明

※法改正により、現在35条・37条ともに「押印」は不要となり、「記名」のみで良くなりました。また、相手方の承諾があれば電磁的方法（PDF等）による提供も可能です。

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2. 37条書面の「必要的記載事項」と「任意的記載事項」

37条書面で最も試験に狙われるのが、「必ず書かなければならないこと（必要的記載事項）」と、「定めがある場合のみ書くこと（任意的記載事項）」の区別です。

① 必要的（絶対的）記載事項：必ず書くこと

契約が成立した以上、どんな取引であっても必ず記載しなければならない項目です。以下の項目は、売買でも貸借でも共通して必須となります。

• 当事者の氏名・住所
• 物件を特定するための表示（所在や地番など）
• 移転登記の申請時期（※貸借では不要）
• 代金・交換差金・借賃の額、支払時期、支払方法
• 物件の引渡しの時期

② 任意的（相対的）記載事項：定めがある場合のみ書くこと

「もし当事者間でルール（特約など）を決めたのであれば、必ず書きなさい」という項目です。逆に言えば、定めをしなければ書く必要はありません。

• 代金・借賃以外の金銭の授受（手付金や敷金など、額・時期・目的）
• 契約の解除に関する定め（解約手付や違約金など）
• 損害賠償額の予定・違約金に関する定め
• 天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担の定め）
• 瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関する定め（※貸借では不要）
• 租税公課の負担に関する定め（固定資産税の精算など、※貸借では不要）

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3. 試験で狙われる！引っ掛け対策ポイント

受験生が本試験でよく引っ掛かるポイントを2点に絞って解説します。

ポイント①：貸借（賃貸）における違い

「売買・交換」の時には記載が必要でも、「貸借」の時には記載が不要（または制度自体がない）項目があります。ここが非常によく出題されます！

ポイント②：「説明」の要・不要

35条書面（重要事項説明）は、宅建士が「宅建士証を提示して説明」しなければなりません。
しかし、37条書面はすでに契約が成立した後に配る確認書面なので、「説明」は一切不要です。宅建士ではない一般の従業員が手渡すだけでも法律上問題ありません（ただし、宅建士の記名は必須です）。

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4. 本日の講義まとめ＆一問一答チェック

最後に、今日の理解度を測るために過去問ベースのオリジナルクイズに挑戦してみましょう！

いかがでしたでしょうか？
35条と37条の比較は、表を頭に叩き込み、過去問を繰り返し解くことで確実に得点源にできます。何度もこの記事やラジオ音声を復習して、マスターしてくださいね！

それでは、次回の講義でお会いしましょう。宅建合格目指して頑張りましょう！