第13回_不動産の隠れた爆弾を見抜く35条

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こんにちは！

今回は、宅建本試験の「権利関係（民法）」で毎年必ずと言っていいほど出題される超重要テーマ、「意思表示（いしひょうじ）」について講義します。

意思表示は、一見すると用語が難しく感じられますが、「誰が悪いのか（帰責事由）」「誰を保護すべきか（第三者保護）」という視点を持つと、驚くほどスッキリ理解できるようになります。この記事を読んで、得点源にしていきましょう！

1. 「意思表示」とは？宅建試験での重要性

民法における「意思表示」とは、簡単に言うと「契約をしたいという意思を外部に表すこと」です。「この家を買います」「この土地を売ります」という意思表示が合致することで、契約は成立します。

しかし、その意思表示が「嘘」だったり、「勘違い」だったり、「騙されて」行われた場合、その契約はどうなるでしょうか？宅建試験では、この不完全な意思表示（意思の不一致・瑕疵ある意思表示）の効力と、関係する第三者との関係が頻出されます。

試験に出る意思表示のパターンは、大きく分けて以下の4つです。それぞれの「原則（当事者間）」と「例外（第三者が現れた場合）」を整理して覚えましょう。

心裡留保とは、「本心ではないことを自分で分かっていながら行う意思表示」（冗談や嘘）のことです。

虚偽表示とは、「相手方と通じて行う、嘘の意思表示」のことです。例えば、債権者からの差し押さえを逃れるために、自分の土地を友人とグルになって「売ったことにする」ケース（通謀虚偽表示）です。

原則：無効（お互いに嘘をついているので、当事者間では常に無効です）
第三者との関係：この無効は、「善意の第三者（事情を知らない人）」に対抗（主張）することができません。なお、第三者は「善意」であれば足り、「無過失」であることや「登記」を備えていることは不要です。

錯誤とは、「勘違いによって意思表示をしてしまうこと」です。例えば、「A土地を買うつもりが、間違えてB土地と書いてしまった」場合などです。2020年の民法改正により、効果が「無効」から「取り消すことができる」に変更されました。

原則：取り消すことができる（ただし、契約の重要な部分に錯誤がある場合に限る）
注意点：表意者（勘違いした人）に「重過失（重大な不注意）」があった場合は、原則として取り消しができません。ただし、相手方が錯誤を「知っていた（悪意）」場合や、「同じ勘違い（共通錯誤）」をしていた場合は、重過失があっても取り消せます。
第三者との関係：錯誤による取り消しは、「善意かつ無過失の第三者」に対抗することができません。

他人の不当な干渉によって、自由な意思決定が妨げられた状態（瑕疵ある意思表示）です。

詐欺による意思表示：取り消すことができる
- 第三者との関係：詐欺による取り消しは、「善意かつ無過失の第三者」に対抗することができません（騙された人にも少しは落ち度があるため）。
強迫による意思表示：取り消すことができる
- 第三者との関係：強迫による取り消しは、「善意無過失の第三者」に対しても対抗することができます（脅された人は100%被害者であり、落ち度がないため最優先で保護されます）。

試験で迷わないよう、それぞれの効果と、第三者に対抗できるか（勝てるか）を一覧表にまとめました。この表を頭に叩き込んでください！

意思表示の類型	当事者間の原則効力	第三者が現れた場合（対抗できるか）
心裡留保（冗談）	有効 ※相手が悪意・有過失なら無効	「善意」の第三者には対抗できない
虚偽表示（通謀）	無効	「善意」の第三者には対抗できない
錯誤（勘違い）	取消し可能 ※重過失があれば取消不可	「善意かつ無過失」の第三者には対抗できない
詐欺（騙された）	取消し可能	「善意かつ無過失」の第三者には対抗できない
強迫（脅された）	取消し可能	「善意無過失」の第三者にも対抗できる！（常に強迫された人が勝つ）

「善意の第三者」に過失があってもいいの？
虚偽表示の「第三者」は、善意であれば有過失（不注意）であっても保護されます。一方で、詐欺・錯誤の「第三者」は、「善意かつ無過失」でなければ保護されません。この違いは本試験のひっかけポイントとして非常に狙われやすいです！
強迫は「最強」と覚える！
強迫によって意思表示をさせられた人は、自分の意思で取引をしたわけではないため、民法上最も手厚く保護されます。たとえ取引の相手先が何重にも変わり、全く事情を知らない善意無過失の第三者が土地を買ったとしても、「強迫された人」は土地を取り戻すことができます。