第15回借りる人を守る重要事項説明の仕組み

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こんにちは！

宅建試験の「宅建業法」分野において、毎年必ず出題され、かつ多くの受験生が混乱しやすい超重要テーマが「35条書面（重要事項説明）」と「37条書面（契約書面）」の違いです。

この2つの書面は、目的も、記載内容も、交付するタイミングも異なります。試験ではここを比較する「ひっかけ問題」が頻出します。今回は、この2つの書面の違いを整理し、一発で得点源にするためのポイントを分かりやすく解説します！

1. 35条書面と37条書面の根本的な違い
1. 35条書面（重要事項説明書）とは？
2. 37条書面（契約書面）とは？
2. 35条と37条の比較一覧表（最重要）
3. 35条書面（重要事項説明）のひっかけ対策
1. ① 誰が説明する？
2. ② 誰に対して説明する？
4. 37条書面（契約書面）のひっかけ対策
5. 本試験で役立つ！ひっかけ問題パターン集
まとめ：まずは「時系列」で整理しよう

1. 35条書面と37条書面の根本的な違い

まずは、それぞれの書面が「何のために」「いつ」登場するものなのか、イメージを掴みましょう。

35条書面（重要事項説明書）とは？

一言でいうと、「買う（借りる）前の判断材料」です。買い手（借り手）が「本当にこの物件を契約して大丈夫か？」を判断するために、物件や取引のデメリットも含めた重要事項を事前に説明するための書面です。

37条書面（契約書面）とは？

一言でいうと、「合意した内容の証拠」です。契約が成立した後に、「言った・言わない」のトラブルを防ぐために、お互いが合意した契約内容を記録して交付する書面です。

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2. 35条と37条の比較一覧表（最重要）

試験で最も問われる「ルール」の違いを一覧表にまとめました。最新の法改正（押印廃止・電子化対応）にも対応しています。

比較項目	35条書面（重要事項説明）	37条書面（契約書面）
主な目的	契約するかどうかの「意思決定」の判断材料	合意した「契約内容」の明確化・トラブル防止
交付・説明の時期	契約が成立する前	契約が成立した後（遅滞なく）
交付・説明の相手方	買主・借主（取得・借受けようとする者のみ）	契約の「両当事者」（売主・買主、貸主・借主）
説明の要否	必要（※宅建士が説明する）	不要（書面を交付するだけでよい）
書面への記名	宅建士の記名が必要（※押印は不要）	宅建士の記名が必要（※押印は不要）
宅建士証の提示	提示義務あり（提示しないと罰則・事務禁処分）	提示義務なし（説明自体が不要なため）

※法改正により、35条書面・37条書面ともに宅建士の「押印」は不要となり、「記名」のみでよくなりました。また、相手方の承諾があれば電磁的方法（PDF等）での交付も可能です。

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3. 35条書面（重要事項説明）のひっかけ対策

試験でよく狙われる35条のポイントを整理しておきましょう。

① 誰が説明する？

説明を行うのは、必ず宅建士（専任でなくてもよい）でなければなりません。
説明の際には、相手方から請求がなくても「宅建士証」を提示しなければなりません。提示を怠ると10万円以下の過料に処される可能性があります。

② 誰に対して説明する？

説明の相手は、「買主」または「借主」だけです。売主や貸主は、すでに物件の状況を知っているため、説明する必要はありません。
また、相手方が「宅建業者（プロ）」の場合、説明は不要となり、書面の交付（記名あり）のみで足ります。ここが超頻出です！

4. 37条書面（契約書面）のひっかけ対策

続いて、37条書面（契約書面）の重要ポイントです。

① 誰に交付する？

37条書面は契約の成立を証明するものなので、「売主・買主の両方（賃貸なら貸主・借主の両方）」に交付しなければなりません。

② 宅建士の役割は？

37条書面には、宅建士の「記名」が必要です。
ただし、35条とは異なり「宅建士による説明」は義務付けられていません。単に記名された書面を郵送等で交付するだけでも、義務を果たしたことになります。

③ 記載事項の「絶対的」と「相対的（任意的）」の区別

37条書面の記載事項には、必ず書かなければならない「必要的記載事項」と、定めがあるときだけ書く「任意的（相対的）記載事項」があります。この区別が試験で最もよく出ます。

必ず記載すること（必要的記載事項）:
- 当事者の氏名・住所
- 物件を特定するための表示
- 代金・対価（家賃など）の額、支払時期、支払方法
- 物件の引渡し時期
- 移転登記の申請時期（※賃貸の場合は記載不要）
定めがあるときだけ記載すること（任意的記載事項）:
- 手付金などの「保全措置」の概要（※35条では必要、37条では任意）
- 代金以外の金銭の授受（敷金など）に関する定め
- 契約解除に関する定め
- 天災地変による損害（危険負担）に関する定め
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関する定め

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5. 本試験で役立つ！ひっかけ問題パターン集

過去問から、受験生がよく間違えるパターンをピックアップしました。この罠に引っかからないようにしましょう！

問：35条書面と37条書面への宅建士の記名は、異なる宅建士が行ってもよいか？
🟢 答え：正しい（よい）
重要事項説明を行った宅建士と、契約書面に記名する宅建士は、同一人物でなくても構いません。

問：買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の説明は省略できるが、37条書面の交付は省略できるか？
🔴 答え：誤り（省略できない）
相手方が宅建業者であっても、37条書面（契約書面）の交付は省略できません。また、35条書面についても「説明」は不要になりますが「書面の交付」自体は省略できません。